Общественная палата РФ предлагает доработать поправки по защите прав собственности приобретателя жилья и обеспечения защиты прав бывших членов семьи собственника отчуждаемого жилого помещения

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева» статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» признана частично не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы судами разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим жилищным законодательством, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение. Конституционный Суд Российской Федерации определил, что сложившаяся правоприменительная практика препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов приобретателя жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не мог знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи прежнего собственника такого жилого помещения.

С учетом изложенного Конституционный Суд Российской Федерации дал поручение законодателю внести в действующее законодательство необходимые изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения и на выработку надлежащего правового механизма, позволяющего приобретателям жилого помещения, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника.

С целью реализации поручения Конституционного Суда Российской Федерации был разработан и внесен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации Правительством Российской Федерации проект федерального закона № 901906-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части защиты прав собственности приобретателя жилого помещения и обеспечения защиты прав бывших членов семьи собственника отчуждаемого жилого помещения).

В указанном законопроекте предпринята попытка реализовать задачу, поставленную Конституционным Судом Российской Федерации, путем внедрения механизма государственной регистрации прав бывших членов семьи собственника жилого помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законопроектом предлагается в качестве обременения жилого помещения осуществлять государственную регистрацию:
1) предусмотренного пунктом 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, возникшего на основании соглашения с собственником жилого помещения или на основании решения суда;
2) предусмотренного статьей 19 Федерального закона № 189-ФЗ права пользования приватизированным жилым помещением бывшего члена семьи собственника, при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанное лицо имело равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

В феврале 2016 года в Общественной палате Российской Федерации состоялись «нулевые чтения» обозначенного законопроекта, по итогам которого было подготовлено заключение.

Обсужденные в стенах Палаты поправки были направлены на защиту прав собственности приобретателя жилого помещения и бывших членов семьи собственника жилья, но фактически не давали покупателям недвижимости никакой уверенности в «чистоте сделки». Разработчики законопроекта утверждали, что поправки защитят всех – и членов семьи продавца квартиры, и покупателя этой квартиры, но, как выяснилось в ходе «нулевого чтения», этого не получилось. Члены семьи продавца не смогут зафиксировать свои права на жилплощадь в реестре без согласия собственника квартиры, а покупатель квартиры может никогда и не узнать, что в помещении есть такие законные жильцы.

В заключение Общественная палата Российской Федерации не поддержала принятие проекта федерального закона № 901906-6 и указала на целесообразность предварительно проработать проблему природы прав бывших членов семьи собственника, а также определить основания для сохранения таких прав при переходе права собственности на жилое помещение. Палата акцентировала внимание на необходимость решения вопроса о том, должны ли быть законом предусмотрены случаи, когда право пользования жилым помещением сохраняется при смене собственника жилого помещения. В зависимости от этого уже целесообразно совершенствовать механизм защиты добросовестных приобретателей жилых помещений.

В настоящее время Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрела заключение Общественной палаты Российской Федерации на проект Федерального закона № 901906-6 и сообщила, что поддерживает изложенные в заключении выводы: законопроект надо перерабатывать.

Лидия Михеева, председатель Комиссии по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Общественной палаты Российской Федерации, отметила: «Поддержка позиции Общественной палаты Росреестром внушает надежду на то, что доводы общественности будут услышаны в Правительстве РФ. Мы очень рады тому, что мнение наших экспертов поддержано, и готовы создать площадку для доработки концепции этого законопроекта. Приглашаем всех высказывать свои позиции».

Свои предложения по обозначенному законопроекту и необходимых мерах по защите прав собственности приобретателя жилого помещения и обеспечения защиты прав бывших членов семьи собственника отчуждаемого жилого помещения можно направлять в Общественную палату Российской Федерации.