Васильков Григорий Александрович

10 Августа 2014 г.

Юрист, судебный представитель

Тел.: 8-950-743-2847

Доклад с конференции «Защита публичных интересов граждан. Разрешение конфликтов в жилищной сфере. Формы, механизмы и способы реализации» проходившей с 27 по 29 мая 2014 года в г. Челябинске.

«К вопросу об «аккредитивной схеме» привлечения денежных средств граждан в долевое строительство (на примере Челябинской области)»

В Челябинской области до последнего времени складывалась действительно напряженная ситуация, связанная с грубейшим нарушением прав граждан, вложивших денежные средства в строительство, но оставшихся без жилья. В 2012 году, по заявлению губернатора Челябинской области, М.В. Юревича, в регионе оставались 23 «проблемных» объекта и 1127 «обманутых дольщиков» соответственно. [4] Безусловно, цифры официальной статистики намного занижали реальную ситуацию в этой сфере. Справиться с проблемой области не удалось до сих пор.

Примечательно, что в подавляющем числе случаев «обманутыми дольщиками» становились граждане, передавшие денежные средства застройщику не на основании договора участия в долевом строительстве. А сегодня в Челябинской области набирает силу уже новая волна привлечения денежных средств граждан в обход Федерального закона № 214 уже по так называемой «аккредитивной схеме». Предпосылки к этому видятся следующие.

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 30.12.2012 г. № 294, устанавливающие обязательное обеспечение обязательств застройщика по его выбору поручительством банка либо страхованием гражданской ответственности. [2] Однако далеко не все застройщики оказались готовыми к выполнению новых правил.

Стоит отметить, что поручительство как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика на практике не реализуется, в первую очередь из-за отсутствия предложений со стороны самих банков. Этому способствуют достаточно жесткие нормы ст. 15.1 Федерального закона № 214 в части: [1]

1. повышенных требований к кредитной организации, таких как: осуществление банковской деятельности не менее пяти лет; наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей; наличие собственных средств в размере не менее одного миллиарда рублей (ч. 1 ст. 15.1 ФЗ № 214);
2. условия о безусловном согласии банка на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя (ч. 2 ст. 15.1 ФЗ № 214). В этом случае банк попросту не может просчитать весь объем рисков, вследствие чего данный продукт теряет для него свою актуальность.

В Челябинской области практики такого поручительства сегодня нет.

Остается второй способ обеспечения исполнения обязательств застройщика – страхование гражданской ответственности. На федеральном уровне только начинает свою работу Общество взаимного страхования застройщиков, но в регионе механизмов сотрудничества пока не достигнуто.

По этим причинам, в Челябинской области начинает в открытую применяться «аккредитивная схема» привлечения средств граждан для строительства. В качестве примера можно взять известного застройщика ООО «Легион-С», реализовавшего проекты комплексной застройки городской территории – ЖК «Александровский» и ЖК «Подсолнухи». В отношении двух многоквартирных домов (2-6.1 и 2-6.3 по ул. 40 лет Победы) гражданам предлагается заключить предварительные договоры купли-продажи квартиры с ООО «УК «Легион», инвестором застройщика. В счет обеспечения исполнения предварительного договора граждане открывают в банке счет и переводят на него денежные средства, в размере стоимости будущей квартиры, на условиях безотзывного аккредитива. После ввода дома в эксплуатацию предполагается возникновение права собственности у инвестора, а инвестор передает по договору купли-продажи право собственности на квартиру гражданину (проекты договоров с приложениями выложены на официальном сайте застройщика). [5]

Кажется, что такая схема закону не противоречит, поскольку ни застройщик, ни инвестор денежные средства фактически не привлекают. Судебная практика говорит о том, что для возникновения административной ответственности, связанной с привлечением денежных средств граждан, необходимо доказать факт перевода денежных средств именно на расчетный счет застройщика. [3]

На наш взгляд, «аккредитивная схема» является сделкой, совершенной в обход закона (п. 3 ст. 10 ГК РФ). Ведь очевидно, что гражданин преследует один и тот же интерес, что и в случае долевого строительства – передачу денежных средств на этапе строительства и получение после окончания строительства в собственность объекта недвижимости. При этом возникают существенные для гражданина-потребителя риски:
- сделка уже не попадает под защиту Федерального закона № 214 (регулируется общими положения ГК РФ, нормами Закона о защите прав потребителей и договором);
Так, гражданин теряет право на повышенную и гарантированную неустойку за срыв сроков строительства (в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ в день); лишается расширенных прав дольщика при выявлении недостатков объекта; значительно сужается круг оснований для одностороннего расторжения договора и возврата денежных средств; отсутствует право потребовать от инвестора информацию о застройщике и проекте строительства;
- предварительный договор купли-продажи не регистрируется, следовательно, высоки риски «двойных» продаж квартир; невозможно осуществить цессию (уступку прав требования) по предварительному договору купли-продажи из-за условий о безотзывном аккредитиве;
- в случае отзыва у исполняющего банка лицензии, денежные средства безотзывного аккредитива возвращаются гражданину в общем порядке, они не застрахованы, что не гарантирует их полноценное возмещение.

Наши выводы и предложения:
1. «Аккредитивная схема» привлечения денежных средств граждан на этапе строительства носит высокую степень риска. В целях защиты прав граждан – участников долевого строительства такая схема должна быть запрещена путем принятия ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона № 214 в следующей редакции: «Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе путем заключения предварительного договора, предусматривающего внесение гражданином денежных средств, имущества или иных имущественных прав застройщику либо иным лицам в качестве способа обеспечения исполнения его условий».
2. Необходимо создать прозрачные правила деятельности Общества взаимного страхования застройщиков по аналогии с Агентством по страхованию вкладов: предусмотреть и опубликовать единые пороги тарифных ставок, а также правила приема в члены Общества, не допускающие отказ в приеме при предоставлении застройщиком всех необходимых для этого документов.
3. В целях восстановления прав граждан, потерявших право на жилье в результате противоправных действий застройщиков на территории Челябинской области, необходимо расширить программу поддержки, установив размер единовременной социальной выплаты на приобретение жилого помещения равным рыночной стоимости аналогичного жилья.

Литература:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собр. законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 40.
2. Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газ. – 2013. – 11 января.
3. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012 г. № А56-53191/2011 // Загл. с экрана. URL: http://kad.arbitr.ru/
4. Доклад Губернатора Челябинской области «О ситуации в сфере строительства жилых домов в Челябинской области, осуществляемого с привлечением средств граждан» // Загл. с экрана: URL: http://gubernator74.ru
5. Образец предварительного договора купли-продажи дома 2-6.1 и приложения к нему (основной договор купли-продажи дома 2-6.1) // Загл. с экрана. URL: http://www.legion74.ru/index.php?page=objects&object=42