Суд запретил размещение хостела в жилом многоквартирном доме

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в ходе проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» отмечает, что нарушение прав граждан на жилище может происходить не только при совершении сделки, но и при его использовании, в том числе и третьими лицами. Расскажем о том, как можно защитить свои права.

В Южноуральский городской суд Челябинской области обратился прокурор в интересах неопределенного круга лиц с требованием к гражданину М. о прекращении осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг (хостела). В обоснование иска было указано, что в результате проверки было установлено, что в жилых квартирах многоквартирного дома, принадлежащих ответчику, оказываются гостиничные услуги (хостел-общежитие). Данные помещения не переведены из жилых в нежилые, не имеют отдельного входа и используются под гостиницу вида «хостел». В указанных квартирах имеется по несколько комнат, в которых расположены двухъярусные кровати в количестве, рассчитанном на нахождение до нескольких десятков человек в комнате, а также помещения общего пользования – кухни, ванные комнаты, туалеты. Вход в квартиры осуществляется через общий подъезд многоквартирного жилого дома. Поисковые запросы «гостиница в Южноуральске» в сети Интернет выдают информацию об оказываемых гостиничных услугах (хостел) в жилых помещениях по указанному адресу. Как следует из ответа начальника Отдела по вопросам миграции МО МВД России «Южноуральский» на запрос прокурора города, в квартирах ответчика на разный промежуток времени были зарегистрированы 240 человек. Таким образом, квартиры фактически используются гражданином М. не в соответствии с целевым назначением жилого помещения – постоянного проживания граждан, а в предпринимательских целях, для временного размещения граждан путем сдачи в аренду жилых помещений.

Также в обоснование требований прокурор пояснил, что из коллективного обращения жильцов данного дома следует, что размещение гостиницы (хостела) в квартирах, принадлежащих ответчику, нарушает их права, поскольку лица, проживающие в гостинице (хостеле) используют общее имущество жильцов многоквартирного дома, входят в хостел через общий подъезд дома, мусорят, шумят.

Дополнительно сообщалось, что постановлением заместителя начальника Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» гражданин М. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в связи с тем, что ответчик по делу использовал жилые помещения не по назначению, а для оказания гостиничных услуг (организация хостела), ему назначено наказание в виде предупреждения,

В ходе ранее проведенных проверок надзорными органами в разный период времени в обозначенных квартирах находились то 43 гражданина соседней республики, то 42, то 22.

В ходе рассмотрения дела судом, было подтверждено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости объекты, указанные в иске, имеют наименование и назначение как жилые.

В ходе процесса была изучена и позиция ответчика. Он в своих объяснениях указывал, что квартиры предоставляются им как физическим лицом без осуществления деятельности, направленной на систематическое получение прибыли, в соответствии с действующим законодательством, так как не используются как в качестве хостелов, так и в качестве гостиничных номеров, так как им не предоставляются услуги характерные для гостиничных услуг (услуги по предоставлению регистрации, краткосрочного размещения, безопасности, услуги уборки, передачи корреспонденции, питания и других сервисных услуг, таких как услуги ресепшена, транспорта и экскурсий), а предоставлены безвозмездно по договору найма на период строительных работ по реконструкции торгового центра.

Разрешая дело, суд указывал, что согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан. В силу положений ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием), при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47. При этом по смыслу приведенных положений собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 209, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для постоянного проживания. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Исходя из вышеизложенного, использование жилых помещений для организации хостела-общежития противоречит как положениям п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 09 октября 2015 года № 1085, гостиницей или иным средством размещения является имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее - гостиница), а гостиничные услуги направлены на обеспечение временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем. Под бронированием подразумевается предварительный заказ мест и (или) номеров в гостинице заказчиком (потребителем).

В соответствии с пп. «з» ч. 5 постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 года № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» хостел – это вид гостиниц, включающих в себя многоместные номера, но не более 12 мест в одном номере, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для завтраков и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги.

В силу выше приведенных норм, а также ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2011, утвержденного Приказом Ростехрегулирования от 11 ноября 2014 года № 1542-ст, деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества, обеспечения безопасности для жизни и здоровья проживающих, в том числе, в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации). Использование жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и ч. 3 ст. 17, ч. 3 ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания установлены Санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утвержденными Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от дата № 64 (п. 1.2 Санитарных правил).

Санитарные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор (п. 1.4 СанПиН 2.1.2.2645-10).

В соответствии с п.п. 3.3, 3.7, 9.1 СанПиН помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории. При эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией.

Как было установлено в ходе рассмотрения спора, гражданин М. допускает размещение хостела в жилых помещениях многоквартирного дома без оборудованного отдельного входа, учитывая приведенные выше требования действующего законодательства, суд приходит к выводу о необходимости прекращения ответчиком осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг (отеля).

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию от 23 октября 2014 года № 1393-ст утвержден и введен в действие с 01 января 2015 года ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», которым установлены общие требования к хостелам, предназначенным для временного проживания гостей, и к предоставляемым в них услугам.

В силу п. п. 5.1, 5.7.1 раздела 5 Общие требования к хостелам ГОСТ Р 56184-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», хостелы в своей деятельности должны соответствовать требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных документов федеральных органов исполнительной власти (1), (2), (3), (4), (5) и требованиям настоящего стандарта. Архитектурно-планировочные, строительные элементы и конструктивные решения хостелов должны соответствовать требованиям строительных норм (3), (8) (Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.1 названного ГОСТа Р 56184-2014 допускается возможность размещения хостела в квартире или нескольких квартирах одного здания и иметь общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде).

Между тем, учитывая, что ГОСТ Р 56184-2014 носит добровольный характер и не является нормативным правовым актом, то он должен применяться с соблюдением норм ст.17 и 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, и не противоречить им.

Из анализа приведенных выше положений следует, что, несмотря на то, что действующее ранее жилищное законодательство не содержало прямого запрета на размещение хостела в многоквартирных домах, однако по смыслу ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской деятельности): адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д., тогда как организация гостиницы является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг, следовательно, использование собственником (иными лицами) принадлежащей ему квартиры в качестве гостиничного номера или для организации хостела, то есть для временного заселения граждан на возмездной основе, противоречит как ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правильность такого толкования приведенных выше норм в их системной взаимосвязи, указал суд, подтверждается и тем обстоятельством, что законодателем был введен прямой запрет на использование жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, проанализировав фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что исковые требования прокурора обоснованы и подлежат удовлетворению.

Решение в отношении гражданина М., вынесенное судом в конце 2020 года, было заочным (так как он не присутствовал при рассмотрении дела). Ответчик позже подал заявление об отмене заочного решения, в удовлетворении которого ему было отказано.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.