Закирова Софья Львовна

Судья по гражданским делам Челябинского областного суда

- По словам министра юстиции Российской Федерации 5-7% сделок с недвижимостью несет в себе какие-то пороки законности. Подтверждает ли судебная практика Челябинской области данное утверждение? Какое количество дел об оспаривании сделок с жильем было рассмотрено на Южном Урале в 2018 году (и первом полугодии 2019 года)? Известен ли процент дел, по которым требования истцов были удовлетворены и право на жилье было возвращено? По статистике МВД мошенничество в структуре преступности занимает более 10%. Каково количество приговоров вынесено в нашем регионе по делам о хищении жилья?

- Судами Челябинской области ежегодно рассматривается значительное количество гражданских дел по искам об оспаривании права собственности на недвижимое имущество, истребовании жилых помещений из незаконного владения, признании сделок недействительными. Также рассматриваются и уголовные дела по факту совершения мошеннических действий в отношении жилых помещений. Ведение статистики такой категории дел законом не предусмотрено, однако количество рассматриваемых дел из года в год не уменьшается.

Официальная статистика судов общей юрисдикции Челябинской области не даст точного ответа на вопрос о количестве дел по оспариванию сделок с жилыми помещениями, поскольку имеют место случаи, когда в ходе рассмотрения спора о выселении прежних владельцев, которые, не соглашаясь с предъявленными к ним требованиям и выражая несогласие со сделкой по отчуждению имущества, просят суд в порядке ст. 137 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принять их встречные требования и  признать сделку недействительной.

Также как и количество обвинительных приговоров в отношении лиц, обвиняемых в совершении преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (мошенничество), не отразит полную картину происходящих событий из-за того, что эти дела многоэпизодные, а преступные действия совершаются в течение продолжительного периода времени.

Так, в октябре 2018 года Центральным районным судом города Челябинска вынесен приговор в отношении гражданки, 1971 года рождения, совершившей в 2007 – 2010 годах более ста преступлений, из них пять эпизодов по обману физических лиц с квартирами в Челябинске и Копейске, семь эпизодов - где потерпевшими признаны кредитные организации, а в остальных случаях граждане лишились не права на жилое помещение, а возможности приобретения такого права.

- Появились ли за последние несколько лет новые, ранее не характерные мошеннические схемы, в результате которых жилье или денежные средства, вырученные от продажи жилья, похищаются у граждан?

- Большинство рисков причинения имущественного ущерба мошенниками связаны с нововведениями в регулировании процессов оборота недвижимости, а также развитием информационных технологий и электронного документооборота.

В последнее время в стране выявились новые мошеннические схемы завладения чужой недвижимостью — посредством дистанционной подачи документов на госрегистрацию прав с незаконным использованием электронной подписи собственника. Получив доступ к усиленной квалифицированной электронной подписи владельца недвижимости, «специалисты» удаленно подавали от его имени документы на госрегистрацию перехода права на жилье, и квартира оформлялась на другого владельца.

02 августа 2019 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», направленный на защиту граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи.

Данные изменения направлены на защиту собственника в подобных случаях. Применение такого способа идентификации, как усиленная квалифицированная электронная подпись, не защищает от риска получения неправомочным лицом ключа проверки, который может храниться на флэш-картах, CD-дисках и т.п. С развитием технологий развиваются возможности не только у добропорядочных лиц, но и у мошенников, поэтому приняты дополнительные способы защиты прав добросовестных граждан.

Указанным законом закреплено, что переход права на недвижимость физического лица на основании заявления, поданного в электронной форме, будет осуществляться только в том случае, если собственник заранее уведомил Росреестр о возможности такой формы подачи документов.

В этом случае регистрирующий орган проставляет в реестре специальную отметку о возможности отчуждения данного объекта на основании электронного заявления с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, и они будут возвращены заявителю.

Что немаловажно, отметка может быть проставлена в ЕГРН только на основании личного заявления владельца недвижимости (или его законного представителя), либо посредством почтового отправления в Росреестр, в котором подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке.

В связи с большой закредитованностью граждан, не теряет своей «актуальности» не новая схема мошенничества на рынке недвижимости, которая выглядит следующим образом: имея задолженность перед кредитными организациями и желая погасить долги, граждане обращают внимание на многочисленные объявления, в которых предлагаются денежные средства под залог жилья, при оформлении которого собственники лишаются своей недвижимости. Сделку оформляют как продажу квартиры с возможностью ее обратного выкупа, при этом в самом договоре условий по выкупу не указывают. Фактически же заключают безденежные договоры, составляя расписки о получении денежных средств. При регистрации сделки мошенники, в руках которых находятся все документы, предъявляют только договор о продаже жилья, утаивая соглашение об обратном выкупе.

Документы об обратном выкупе находятся на руках мошенников. В действительности вернуть такую квартиру в собственность пострадавшим затруднительно, поскольку доказать порок (отсутствие) воли при совершении такой сделки без обвинительного приговора очень сложно.

Аналогичные схемы используются при обналичивании материнского капитала.

- Как, по Вашему мнению, можно противостоять противоправным действиям с жильем?

- К сожалению, помимо проблемы с мошенниками, на первый план, как всегда, выходит правовая неграмотность большинства граждан, наличие ничем не обоснованной надежды на возможное последующее успешное оспаривание в суде совершенной сделки, неосведомленность о состоянии ситуации с мошенничеством на рынке недвижимости, совершении сделок на «авось», когда, не осознавая сути сделки, граждане подписывают документы, после чего вернуть свое иногда не представляется возможным.

Между тем, не все схемы регистрации сделок с недвижимостью, которые кажутся на первый взгляд мошенничеством, являются таковыми, однако при совершении сделок с недвижимым имуществом следует быть предельно внимательными, желательно обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, имеющему юридическое образование.

В случае, если вы действуете самостоятельно на рынке жилья, то проверяйте документы стороны по сделке. Осуществляя любое свое действие или подписывая любой документ, действуйте с предельной степенью осторожности, внимательно читайте его содержание, а также условия договора, не торопитесь при подписании. Попросите проект договора накануне сделки, покажите его иному специалисту в области права. В таких случаях «перестраховка» не будет лишней.

Самое главное, чтобы условия договора соответствовали действительной воле сторон. Если заключаете договор купли-продажи, то нельзя указывать в договоре, что это дарение, мена и др. Если заключаете договор пожизненного содержания или займа под залог недвижимости, то не стоит подписывать иной договор, как бы вас ни убеждали в обратном.

Нередко квартиру за короткий промежуток времени перепродают несколько раз, явно желая от нее избавиться, либо продают ее по заниженной цене, нежели чем ее рыночная стоимость, это должно насторожить покупателя, лучше от совершения такой сделки отказаться.

Действительно, при покупке жилья существуют значительные риски стать жертвой обмана. Чтобы избежать или значительно сократить такой риск, прежде всего, необходимо выяснить, каким образом продавец приобрел квартиру в собственность; не имеется ли каких-либо обременений на имущество; существуют ли лица, которые помимо собственника могут пользоваться помещением.

Первоначально необходимо изучить правоустанавливающий документ, то есть документ, подтверждающий право собственности на приобретаемое жилье.

Во избежание различного рода обманов (например, вам могут дать нотариально заверенные копии документов, а на самом деле такие документы являются поддельными) следует узнать о правах на любое недвижимое имущество, получив выписку из ЕГРН, МФЦ (в МПТИ — по сделкам, совершенным до 1998 года) на объект недвижимости в территориальном отделении Росреестра, потребовать у собственника документ, подтверждающий возникновение права собственности на жилье — договор купли-продажи, мены, дарения и др.

Если в реестре в отношении предлагаемого к продаже имущества сведений не имеется, то сделка купли-продажи, скорее всего, будет ничтожной. Такие случаи возможны при покупке домов, коттеджей и т.п. Часто их строят без каких-либо согласований, в результате строение может быть признано самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Во всяком случае, отсутствие свидетельства о праве собственности на предлагаемое к продаже имущество должно насторожить покупателя.

Из выписки также будет видно, кто является собственником, имеются ли какие-либо обременения, например, залог (ипотека), арест и каким образом сам продавец получил права на продаваемое жилье. Если это произошло по сделкам купли-продажи, дарения, обмена и т.п., то необходимо изучить по возможности документы по всем предыдущим сделкам: посмотреть договор, документы прошлых продавцов и покупателей, проверить основание приобретения ими жилья и т.п., проанализировать всю «историю квартиры».

Важно проверить и информацию о самом собственнике, в частности, нет ли у него психических заболеваний, исключающих понимание и осознание совершаемых им действий, не состоит ли он в браке. Например, можно запросить у продавца справки из диспансеров, проверить, имеется ли у него водительское удостоверение и т.п.

Выяснение вопроса о психическом состоянии продавца очень важно, поскольку законодательство допускает признание сделок недействительными, когда сделка совершается недееспособным лицом (ст. 171 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо когда лицо в силу своего психического состояния не могло осознавать значения своих действий в момент совершения сделки (ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К сожалению, в судебной практике Челябинской области таких споров очень много, можно только предполагать, что таких собственников используют недобросовестные лица, в том числе родственники, которые, воспользовавшись полученными денежными средствами от продажи недвижимости, в дальнейшем инициируют споры в суде.

Также необходимо обращать внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Дело в том, что если по данным ЕГРН титульным собственником объекта продажи считается один из супругов, но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации). Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов, при этом, в силу закона (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации) требуется нотариальное согласие супруга на продажу имущества. Приобретая квартиру, нужно в обязательном порядке ее осматривать и выяснять причину, по которой предыдущий собственник желает ее продать, как долго он владел этим имуществом на праве собственности, т. е. получить всеми доступными средствами как можно больше информации в отношении самого собственника, приобретаемого жилья и лиц, сохраняющих право пользования им.

По общему правилу перечисление в договоре лиц, имеющих право пользования помещением, является существенным условием договора, без которого он будет являться незаключенным (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРН или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т. д.).

Другой пример: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Обращаем внимание, что на таких лиц не распространяется правило ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (как и ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель зачастую не может заранее узнать о наличии таких лиц.

Чтобы проверить наличие каких-либо иных лиц, сохраняющих самостоятельное право пользования жилым помещением в силу закона (осужденные, учащиеся, лица, помещенные в психиатрическую больницу либо отказавшиеся от участия в приватизации, а также несовершеннолетние дети), необходимо получить такую информацию через управляющую компанию, многофункциональный центр, изучить поквартирную карту с момента заселения, содержащую данные о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, а также о лицах, временно выбывших из данного жилого помещения. Для подстраховки следует попросить продублировать такие сведения непосредственно перед сделкой, чтобы она была получена не позднее, чем за 10 дней до оформления договора купли-продажи.

Конечно, такая информация уполномоченными на то органами может быть выдана только собственнику, однако, если продавец уклоняется от вашего предложения о совместном получении данных сведений, то, наверное, следует задуматься о необходимости заключения такой сделки и ее последствиях.

Также неплохо было бы поговорить с соседями, которые лично знакомы с продавцом. Этот разговор будет полезен и для выяснения причин продажи квартиры (шумные соседи, алкоголики, постоянные затопления, антисанитария и др.).

Особое внимание следует обратить на проживание в квартире несовершеннолетних, даже если они собственниками жилого помещения не являются, они могут сохранять право пользования жилым помещением, в связи с чем, необходимо проверять наличие разрешения органов опеки на продажу жилья.

В любом случае, если такие лица обнаружатся после совершения сделки, покупатель может потребовать назад выплаченную сумму, поскольку договор не будет считаться заключенным. Правило ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что список указанных лиц является существенным условием, выступает некоей гарантией для покупателя — при наличии неблагоприятных последствий он может просто заявить, что договор не был заключен, и потребовать все денежные средства обратно.

Следует обратить внимание, что все иные члены семьи собственника, зарегистрированные в продаваемом жилье, в силу ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации теряют право пользования с момента регистрации права за покупателем. Соответственно, они могут быть выселены новым собственником, например, посредством иска о выселении. Не лишним будет проверить финансовую чистоту приобретаемого жилья (оплата жилищно-коммунальных услуг, отсутствие других задолженностей, уплата налога на квартиру за отчетный налоговый период и т. д.). В настоящее время данные справки выдаются в многофункциональном центре по запросу собственника в день обращения.

При осуществлении расчетов необходимо внимательно читать условия договора по порядку расчетов. Если в договоре указано, что расчет произведен до заключения договора, то необходимо требовать чтобы денежные средства были переданы до заключения договора, а не после, в любом случае — заручиться распиской, подтверждающей получение денежных средств. В противном случае есть вероятность деньги не получить.

Очень часто продавцы предлагают указывать в договоре цену меньше, чем действительная. Объясняется это, например, нежеланием платить налоги. Соглашаться на подобные условия не рекомендуется.

Главная опасность в этом случае для покупателя в том, что при расторжении договора по тем или иным причинам покупатель будет лишен возможности взыскания денежных средств в полном объеме.

Следует обратить внимание на тот момент, что недобросовестный продавец может заключить договор купли-продажи с несколькими лицами. И если вещь передана по договору не вам, то заявить иск о передаче вещи продавцу вы уже не можете, как не можете и требовать вещи от получившего ее покупателя, даже если договор с ним заключен позднее.

Таким образом, при должной внимательности и осмотрительности можно избежать рисков даже в самых проверенных и надежных схемах мошенничества.

- В 2017 и 2018 годах стали «распространены» случаи мошенничества, когда подделывается паспорт собственника и от его имени продается квартира. Как противостоять такому мошенничеству? Возможны ли, по Вашему мнению, какие-то изменения в законы или нормативно-правовые акты, которые бы позволили обеспечить проверку подлинности паспортов и иных документов, используемых при совершении сделок с жильем?

- В таком случае совет можно дать только один: при заключении сделок нужно лично быть предельно внимательными, лично проверять все документы непосредственно у собственника, предлагая помимо паспорта и документов на квартиру предъявить иной документ, который может иметь только собственник (например, свидетельство о рождении, свидетельство о браке, свидетельство об окончании школы, диплом, ПТС на автомобиль, СНИЛС, полис медицинского страхования, квитанции по оплате за жилье, побеседовать с соседями, с членами семьи собственника и посмотреть их документы и т. д.). 

Знакомясь с документами, иногда достаточно сличить изображение на фотографии документа и то лицо, которое этот документ предоставляет, биографические данные в документах, и понять, что перед вами не тот человек,  за которого он себя выдает.

Не надо надеяться и на то, что за вас все эти действия совершит ваш представитель или специалист, принимающий документы на государственную регистрацию. Следует всегда помнить, что именно вы являетесь стороной сделки, у вас возникают права и обязанности по сделке.

Так, судебной коллегией было рассмотрено дело, когда пожилая супружеская пара, желая приобрести недвижимость, полностью доверилась представителю продавца. При этом в ходе судебного разбирательства было установлено, что на подписание договора купли-продажи в регистрирующий орган пришла женщина, представившаяся продавцом, но не сама продавец, личность которой супруги не проверили. Также покупатели не запросили актуальную выписку из ЕГРП ни на день заключения договора купли-продажи, ни после, документы после государственной регистрации сами не получили, им их привезла представитель продавца, в то время как последней доверенность на получение каких-либо документов в регистрирующем органе не выдавалась.

В данном случае покупатели не проявили обычную степень осмотрительности и заботливости, не предприняли мер, направленные на проверку статуса лица, выступившего продавцом жилого помещения. Поэтому в иске о признании их добросовестными приобретателями было отказано. В данном случае люди лишились как денежных средств, так и не приобрели право на жилье (апелляционное определение № 11-4011/2019 от 28 марта 2019 года).

Также встречаются случаи, когда недвижимость продают по доверенности уже после того, как сам владелец умер. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие, следовательно, сделка после этого, естественно, является недействительной.

Для совершения сделок на основании доверенности настоятельно рекомендуется установить контакт непосредственно с собственником, который выдал доверенность.

Это поможет избежать соответствующих проблем, в том числе в ситуации, когда доверенность была отозвана.

Участники сделок обязаны самостоятельно позаботиться о своей безопасности и проявить должную осмотрительность для того, чтобы не оказаться звеном в мошеннической схеме.
В том случае, если граждане попадают в такую ситуацию, то следует незамедлительно обращаться в правоохранительные органы, в суд за защитой нарушенных прав.

В заключении хотелось бы отметить, что во исполнение Постановления  Конституционного Суда Российской Федерации от 04.06.2015 года №  13-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина». 02 августа 2019 года внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».

Данные изменения предусматривают совершенствование правил компенсации за утрату права собственности на жилое помещение и будут действовать с 1 января 2020 года. Они направлены на защиту граждан, которые, приобретая жилье, не знали о его прошлом, и у которых впоследствии это жилье было истребовано по суду, после признания сделки незаконной. В таком случае добросовестный приобретатель вправе обратиться с иском к Российской Федерации о взыскании компенсации за утраченное жилое помещение, которая может исчисляться либо от суммы реального ущерба, либо от кадастровой стоимости жилого помещения, действующего на дату вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения.

Следует знать, что закон имеет обратную силу, обратиться в суд с требованием о выплате компенсации смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года.

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность судье Челябинского областного суда Закировой С.Л. за интервью для нашего сайта в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», а также пресс-службе Челябинского областного суда за его организацию.

Другие мнения экспертов