Погашение записи об ипотеке может быть произведено через суд

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Иными словами, приобретя квартиру, или иное невидимое имущество, за счет заемных средств покупатель становится собственником данного жилья, но оно остается в залоге (ипотеке) у лица, которое дало взаймы денежные средства. В случае, если деньги не будут возвращены полностью или в срок, залогодатель сможет обратить взыскание на предмет залога (квартиру).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В идеальном случае, после того, как долг полностью погашен, то прекращает действие договор ипотеки и какие-либо ограничения с объекта недвижимости должны быть сняты. Но как быть, если залогодатель не хочет сам обращаться в орган Росреестра с заявлением о прекращении обременения?

Юристы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» считают, что ответить на данный вопрос лучше разобрав конкретный случай.

Гражданин А. в мае 2012 года заключил с гражданином Г. договор купли-продажи жилого дома. Право собственности зарегистрировано в Троицком отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.  Согласно п.2 договора купли-продажи, стоимость продаваемого жилого дома составляет 1450000 рублей, из которых 300000 рублей были выплачены до подписания договора купли-продажи, а оставшаяся сумма в размере 1150000 рублей должна была быть выплачена в срок до 01 августа 2012 года.

Стороны пришли к соглашению, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к гражданину А. и до момента полной оплаты им стоимости приобретаемого имущества, указанное недвижимое имущество находится в залоге у продавца. После осуществления полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества продавец обязался представить в отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области заявление о прекращении залога.

В связи с этим, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации ипотеки в силу закона.

Своевременно погасить указанную сумму гражданину А. не удалось - окончательный расчет произошел только в ноябре 2013 года. Таким образом, свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи он выполнил в полном объеме. Но продавец отказался обратиться вместе с покупателем в отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о прекращении залога.

С целью решения данного вопроса гражданин А. обратился в суд с иском, в котором указал, что договор купли-продажи от 2012 года полностью исполнен, деньги за проданный жилой дом ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что, в силу закона, является основанием для прекращения данного обременения. Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение на указанный жилой дом. До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке спять обременение с принадлежащего ему на праве собственности жилого дома.

Суд, изучив дело, исследовав доказательства, пришел к решению о том, то иск подлежит удовлетворению.

Вынося данное решение, суд руководствовался следующим. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 1 и 5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГКРФ с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона № 102 - ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости на основании, в том числе, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

Истцом при рассмотрении дела были представлены доказательства, подтверждающие полную оплату им стоимости приобретенного жилого дома и исполнения условий договора купли-продажи.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку судом установлено, что обязательства по договору купли-продажи в части оплаты стоимости жилого дома исполнены истцом в полном объеме, доказательств обратному ответчиком суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору купли-продажи, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились.

Учитывая, что запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, суд решил, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению; суд прекратил обременение (ипотеку в силу закона) от мая 2012 года в отношении жилого дома истца.