Независимо от наименования договора, суд должен установить его действительное содержание, исходя из буквального значения слов и общей воли сторон

В рамках проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» всегда акцентирует внимание на том, что, совершая сделку с жильем, необходимо четко понимать его содержание, не ориентируясь только на название договора. Иначе возможны негативные последствия, которые придется разрешать в судебном порядке.

Недавно Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда рассмотрела в апелляционном порядке гражданское дело на решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области.

Гражданка П. обратилась в суд с иском к гражданину Д. о взыскании денежных средств в размере 350000 рублей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения (дома и земельного участка) как предварительную оплату, проценты за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований она указала, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (дома и земельного участка). Срок заключения основного договора определен не позднее 01 февраля 2021 года. Она передала ответчику денежные средства в сумме 350000 рублей, ответчик передал ей в пользование жилой дом и земельный участок. Основной договор не подписан, поскольку она узнала о том, что 1/4 доля в праве собственности на спорное имущество обременена правами другого лица, о чем ей не было известно. В связи с этим она утратила интерес к этому недвижимому имуществу, требует возвратить ответчику переданные ему денежные средства. С предложением о заключении указанного договора на иных, не предусмотренных договором купли-продажи условиях, она не согласна.

Гражданин Д. обратился в суд с встречным иском к гражданке П. о взыскании долга в размере 50000 рублей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения (дома и земельного участка), процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование встречных исковых требований указал, что ему принадлежат на праве собственности 3/4 доли в праве собственности на недвижимое имущество. 1/4 доля в праве собственности указанное имущество принадлежала его отцу, который умер, в связи с этим государственная регистрация права не произведена. Между ним и ответчиком по встречному иску заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (дома и земельного участка). Гражданка П. передала ему 350000 рублей, но оставшиеся 50000 рублей она не выплатила, срок уплаты истек 01 октября 2020 года. Он передал ответчику спорное недвижимое имущество. В данном договоре согласованы все существенные условия, сделка практически полностью исполнена, поэтому данный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Интерес к совершению сделки он не утратил. Спорный жилой дом и земельный участок ему не возвращены, ключи находятся у гражданки П.

Суд первой инстанции постановил решение, которым взыскал в пользу гражданки П. с гражданина Д. денежные средства в размере 350000 рублей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения (дома и земельного участка), проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате государственной пошлины. Встречное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Жалобу в апелляционную инстанцию подал гражданин Д., который не согласился с решением суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.

Вынося решение, суд отметил, что, в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, суду, независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилам Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно части 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно статье 457 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Как следует из указанного выше договора, заключенного между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность гражданина Д. передать в собственность гражданки П. спорное недвижимое имущество, срок подписания основного договора не позднее 01 февраля 2021 года (после вынесения судом решения по 1/4 доли недвижимого имущества), и обязанность гражданки П. передать денежные средства в размере 400000 рублей наличными денежными средствами до 01 октября 2020 года.

Таким образом, договор купли-продажи не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. По существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильным вывод суда о наличии оснований для взыскания с гражданина Д. в пользу истицы денежных средств в размере 350000 рублей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения (дома и земельного участка).

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.