Знать, чтобы не попасться: распространенные схемы мошенничества

Наверное, не проходит и недели, чтобы мы из средств массовой информации не узнавали истории о том, что граждане становятся жертвами так называемых «черных риэлторов». Это наиболее печально, так как мы все с вами знаем, что жилье – это основа существования каждого человека, а потеря жилья – это потрясение для любого человека.

Стоит напомнить, что в последние годы в Челябинской области наблюдается резкий рост преступлений, связанных с мошенничеством на рынке недвижимости, когда граждане теряют свое жилье. Об этом свидетельствуют регулярные сообщения правоохранительных органов о задержаниях, информация прокуратуры о привлечении мошенников к уголовной ответственности.

Наша организация с 2012 года ведет систематическую работу по правовой помощи и правовому просвещению граждан по вопросам безопасного оборота недвижимости.

Реализация Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организацией «Правосознание» в 2013-2014 годах проектов, посвященных проблеме «черного риэлторства», - «Формирование общественного иммунитета к черным риэлторам» и «Правовое просвещение и правовая помощь гражданам неправомерно лишенным жилья», позволила сделать вывод о том, что Челябинская область является одним из регионов, где эта проблема «процветает» и затрагивает многие слои населения. Именно ее актуальность и необходимость систематического правового просвещения граждан позволила нашей организации в 2017 году продолжить работу в этом направлении, в рамках реализации проекта «Безопасность сделок с жильем».

В 2014 году в рамках реализованных проектов представитель прокуратуры Челябинской области в интервью для сайта нашей организации указывал, что «Согласно данным информационного центра ГУ МВД России по Челябинской области, в 2012 году зарегистрировано 53 преступления, предметом преступного посягательства которых являются жилые помещения. В 2013 году зарегистрировано 70 таких преступлений. В 2012 году направлено для рассмотрения по существу в суды уголовные дела по 19 преступлениям анализируемой категории (в том числе с учетом преступлений, которые были зарегистрированы в прошлые периоды). В 2013 году направлены уголовные дела о 68 таких преступлениях (в том числе с учетом преступлений, которые были зарегистрированы в прошлые периоды)».

В статье Интернет-портала http://domchel.ru от 26 мая 2016 года приведены более актуальные цифры о количестве уголовных дел данной категории: «По словам и.о. замначальника главного следственного управления главного управления МВД РФ по Челябинской области Натальи Адибулаевой, только в прошлом году в регионе было заведено 125 уголовных дел, которые касаются мошенничества с квартирами, частными домами и земельными участками. Часто по некоторым делам рассматривается сразу по несколько эпизодов».

Данная информация свидетельствует о том, что правоохранительные органы с 2012 года (в период реализации нашей организации первых проектов по правовой помощи и правовой поддержке граждан по вопросам безопасного оборота недвижимости) стали возбуждать значительно большее количество уголовных дел, связанных с хищением жилья. Но в тоже время, к сожалению, население все также халатно относится к сделкам со своим жильем. Граждане порой игнорируют даже самые простые способы проверить «чистоту» покупаемой квартиры, разузнать что-либо о продавце или о посреднике, а также невнимательно относятся к подписываемым документам.

В данном материале будет подробно рассказано о некоторых мошеннических схемах, приведены их примеры, поскольку мы расцениваем данный способ подачи информации как элемент правового просвещения граждан, который, надеемся, позволит гражданам задуматься и быть более внимательными при совершении сделок с недвижимостью.

Не имея достаточных юридических знаний, граждане порой совершают сделки, за которые они расплачиваются потерей жилья. Именно по этой причине необходимо правовое просвещение по вопросам безопасного оборота жилья для широчайшего круга жителей области. Такие знания нужны всем – независимо от возраста, социального статуса, дохода и т.д.

Анализ ситуаций, в результате которых граждане лишаются своего жилья, позволил нам выявить ряд мошеннических (либо неправомерных в гражданско-правом смысле) схем, по которым происходит отъем жилья у граждан (либо денежных средств, эквивалентных стоимости жилья). Понимание данных схем должно позволить гражданам не оказаться в подобной ситуации, поэтому ниже они кратко описаны:

1) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает получить взаймы (в долг) денежные средства и согласен на залог жилья. Мошенники предлагают заключить договор купли-продажи квартиры, убеждая, что именно так оформляется заем денег с залогом недвижимости. При возврате денежных средств мошенник отказывается переоформлять квартиру обратно. Гражданин теряет свое жилье.

В подобной ситуации, например, оказался 31 человек, обратившийся за денежными средствами к гр. Бабенко. Большинство преступных эпизодов были совершены в 2009-2010 годах. За прошедшие пять лет граждане пережили многое. И суды о выселении из собственных квартир, и отказы в оспаривании договоров купли-продажи, и множество отказов в возбуждении уголовных дел, и следствие, длившееся более двух лет, в рамках которого на них оказывалось психологическое давление (в том числе им говорили, что дело может повернуться в иную сторону и они сами могут стать обвиняемыми), а также скитание по чужим квартирам. Рассмотрение уголовного дела в суде началось 28 октября 2013 года. Больше полутора лет потерпевшие уже перед судом рассказывали свои истории и выслушивали позицию обвиняемых о том, что никакого преступления нет, «они сами отдали свое жилье».

14 июля 2015 года в Советском районном суде г. Челябинска был вынесен приговор «черным риэлторам» - Бабенко И.А., Бабенко Т.А. и Сальникову И.Н. по ч. 3 и 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (мошенничество). Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Правовое просвещение и правовая помощь гражданам неправомерно лишенным жилья» оказывала помощь гражданам, в том числе предоставляла адвоката, который оказывал им помощь в суде. Истории данных граждан, неправомерно лишившихся жилья, становились основой множества газетных статей и радиопередач. Именно про них в 2011 и 2012 годах была снята серия документальных фильмов «Идеальная жертва» (о жертвах черных риэлторов в Челябинской области).

Из-за подачи обвиняемыми апелляционных жалоб на приговор, он вступил в законную силу только 14 января 2016 года, когда Челябинский областной суд рассмотрел дело и оставил его в силе, незначительно сократив размер наказания. Стоит указать, что приговор не стал точкой в забеге за справедливостью длиной в пять лет - при вынесении приговора все гражданские иски потерпевших были оставлены без рассмотрения. Советский районный суд г. Челябинска после вступления приговора в законную силу разослал иски граждан в суды г. Челябинска и области по месту нахождения квартир. Именно данные суды должны решить окончательную судьбу их принадлежности.

22 апреля 2016 года было вынесено первое решение, которым за потерпевшим признано право собственности на его же квартиру. С того момента состоялось еще несколько таких решений суда. Здесь стоит отметить, что в рамках проекта 2017 года «Безопасность сделок с жильем» работа с потерпевшими по возврату жилья будет обязательно продолжена.

Возвращаясь к анализу самой мошеннической схемы и формулируя рекомендации для граждан с целью избежать подобного неблагоприятного результата, надо напомнить, что залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств. При залоге собственник имущества остается прежний. Купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество; при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять к прежним собственникам любые законные требования, в том числе об их выселении. При заключении и подписании договоров с недвижимостью необходимо быть особо внимательным к деталям; в договоре должно быть прямо указано намерение: или продать или передать свою недвижимость в залог. В сентябре 2013 года в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения, в том числе в ст. 178. Теперь граждане, которые были введены в заблуждение относительно того, что с ними заключен договор займа с залогом недвижимости (а в реальности заключен договор купли-продажи жилья) при оспаривании сделки в судебном порядке могут в обоснование правовой позиции ссылаться, в том числе и на новую редакцию п.п. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ (сторона заблуждается в отношении природы сделки).

2) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желая оказать помощь иному лицу, соглашается быть поручителем по договору займа денежных средств и передает в залог свое жилье. Заемщик не выполняет условия договора (не выплачивает денежные средства) и происходит обращение взыскания на объект залога. Гражданин теряет свое жилье. Важно помнить, что соглашаясь на подобное действия, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ указывает, что невозможно обратить взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

3) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать (обменять) жилье. Мошенник, оказывая риэлторские услуги, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение. Мошенник за продажу квартиры получает сумму, которая превышает сумму, указанную в договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств). Достаточно часто преступники также действуют по доверенностям от умерших лиц, а также от лиц, находящихся в розыске или безвестно отсутствующих. Новацией закона, направленной на предотвращение описанных ситуаций, является следующее: вступивший 01 октября 2013 года в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ дал собственнику объекта недвижимости право заявить о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без их личного участия. Теперь каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии.

4) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать жилье. Мошенник приобретает жилье и обещает выплатить денежные средства позже, но под влиянием обмана или введения в заблуждение вынуждает продавца подписать документ, подтверждающий получение денег. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств). Важно знать: продавец только в случае получения денег должен выдать расписку (либо в самом договоре купли-продажи, если деньги передавались при его подписании, можно указать, что деньги переданы и получены в полном объеме).

5) Гражданин, являясь одним из собственников жилого помещения, желает продать жилье (либо долю в нем). Мошенник, под влиянием обмана или введения в заблуждение, с целью уйти от получения продавцом согласия на сделку иного лица (супруга), либо уйти от преимущественного права на покупку доли сособственниками, вынуждает продавца вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Жилье в такой ситуации теряет иное лицо (сособственник продавца), либо данное лицо ставится перед фактом появления нового (не желательного) сособственника. Важно помнить, что в соответствии ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Наиболее перспективным способом защиты своих прав является признание сделки недействительной (притворной) в порядке гражданского судопроизводства. Ст. 170 ГК РФ: притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, заявляя в суде требование о признании сделки дарения притворной, о фактически заключенной вместо нее сделке купли-продажи при несоблюдении права преимущественной покупки, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи.

С 2016 года вступили в законную силу изменения в законодательство, в соответствии с которыми все сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять через нотариуса. Будем надеяться, что данные нововведения позволят значительно сократить неблагоприятные последствия для граждан.

6) гражданин, желая приобрести жилье, осматривает квартиру, подписывает документы, проходит государственная регистрация сделки, но по факту оказывается, что ему продана не та квартира, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др. С целью недопущения подобных ситуаций необходимо быть внимательным как к документам, так и к самому объекту покупки. По возможности производить фото или видеосъемку процесса осмотра, привлекать свидетелей – все это может помочь в суде оспорить сделку.

7) сделки по поддельным документам. Например, лицо, продающее квартиру, не является собственником, предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт собственника был получен незаконным путем. Необходимо всегда запрашивать у продавца оригиналы документов, а не довольствоваться их копией. Также важно перед подписанием договора проводить проверку всех обстоятельств: запросить в Росреестре информацию о собственниках квартиры, провести проверку действительности паспорта. Это можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 , введя реквизиты документа и выяснить входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов.

8) фирма или частное лицо оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает – клиент не получает ожидаемый результат и теряет денежные средства. В подобной ситуации существует два совета – все отношения с риэлтором вести на основании договора, условия которого ясны и соответствуют реальным ожиданиям, а также не осуществлять оплату за оказываемые услуги до выполнения работы в полном объеме.

В подобной ситуации, к сожалению, и в наше время оказываются граждане. Так, в 2014 году в адрес Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» пришли граждане, которые столкнулись с противоправными действиями в процессе оказания им риэлторских услуг. Еще в 2012 году они обратились в ООО КГ «Дипломат» с намерением приобрести жилье в строящемся доме. С ними заключили агентский договор, по условиям которого, Агент (ООО КГ «Дипломат») принял на себя обязательства, направленные на приобретение Принципалом (Антонова С.В.) права собственности на жилье. Договор был подписан гендиректором организации Усовой М.А. Граждане оплатили в кассу ООО КГ «Дипломат» агентское вознаграждение. Также им предложили заключить уже с самой Усовой М.А. договор уступки права требования на квартиру и дополнительное соглашение к агентскому договору, по которому они внесли аванс за будущее жилье. Однако после получения денежных средств (суммы у всех граждан разные, но в среднем каждый из них заплатил около полумиллиона рублей) и Усова М.А., и иные представители ООО КГ «Дипломат» резко изменили свое отношение к выполнению взятых на себя обязательств. После истечения срока агентского договора, не дождавшись своего жилья, граждане направляли в адрес организации претензии с требованием возврата оплаченных денежных средств.

Граждане за защитой своих прав обращались в суд, который удовлетворил их требования о взыскании уплаченных денежных средств, но и решение суда не исполнялось.

Первоначально в возбуждении уголовного дела было отказано. Данное процессуальное решение было обжаловано заявителями при консультационной помощи наших юристов. Прокуратура отменила постановление об отказе в возбуждении уголовного дела; материал был направлен на дополнительную проверку.

В итоге по заявлениям граждан было возбуждено три уголовных дела о хищении денежных средств. В ноябре 2014 года дела были объединены в одно уголовное дело. Но и следствие проходило не совсем гладко, пять раз расследование уголовного дела приостанавливалось. Только 13 ноября 2015 года Усовой М.А. предъявили обвинение по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) и избрана мера пресечения в виде подписки о невыезде.

Потерпевшими по делу было признано три человека.

В конце 2015 года потерпевшие по уголовному делу граждане информировали нас о том, что после предъявления Усовой М.А. обвинения с ними на связь вышли представители ООО КГ «Дипломат» и предложили начать возвращать денежные средства. В течение нескольких месяцев основной долг перед потерпевшими был погашен. Не выплатили гражданам материальный и моральный ущерб установленный решениями судов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

В мае 2015 года расследование уголовного дела было завершено; обвинительное заключение поддержано прокурором, дело было передано в суд. 20 июня 2016 года в Советском районном суде г. Челябинска состоялось первое судебное заседание по рассмотрению данного уголовного дела.

По истечении полугода суд закончил рассмотрение уголовного дела. Суд вынес обвинительный приговор, признав Усову М.А. виновной в совершенных преступлениях, и назначил ей наказание 3 года лишения свободы условно с испытательным сроком. Гражданские иски потерпевших оставлены без рассмотрения. С уверенностью можно сказать, что приговор будет обжалован обвиняемой. Таким образом, точку в данном деле поставит Челябинский областной суд.

Последний пример также ставит еще один важный вопрос: «может ли человек самостоятельно совершить сделку со своей квартирой или ему необходимо обязательно обращаться к профессионалам?». Эксперты указывают, что любое дело всегда лучше доверить профессионалам, так как сделка с недвижимостью – это процесс, который требует достаточного времени для ведения дел и соответствующих навыков и знаний. Сделки с недвижимостью необходимо совершать при участии риэлтора и юриста. Риэлтор поможет максимально быстро подобрать вариант, грамотно составить «цепочку» сделок, учесть все нюансы сделок, связанные с перечислением денег, снятием с регистрационного учета продавцов и другое. Юрист же обеспечит правовую защищенность сторон сделки, грамотно составит документы, проведет проверку «чистоты сделки».

Если все же принято решение обратиться к профессионалу на рынке недвижимости (риэлтору), то возникает другой вопрос: как определить является ли конкретный риэлтор надежным, почему ему можно доверять? В качестве основных рекомендаций, на которые указывают эксперты, можно перечислить следующие:
1)    рекомендации друзей и знакомых, которые пользовались его услугами;
2)    наличие постоянного офиса и «стаж» агентства, готовность предоставить информацию о полномочиях лица от имени компании;
3)    оформление отношений с риэлтором на договорной основе;
4)    оплата услуг только после совершения сделки;
5)    открытость информации об организации (изучить сайт компании и информацию о руководителях);
6)    обратить внимание на участие риэлтора в профессиональной ассоциации.
Следование обозначенному минимуму рекомендаций должно позволить найти честного и профессионального специалиста – риэлтора.

Проанализировав различные мошеннические схемы, нами были выделены определенные критерии подозрительных сделок:
1)    частая смена владельцев квартиры в прошлом или длинная цепочка перепродаж в настоящем,
2)    низкая цена,
3)    продажа по доверенности, особенно, если встретиться с собственником не представляется возможным,
4)    сокрытие любой информации от риэлтора или юриста, а также отказ от предоставления каких-либо документов.
Хотелось бы обратить внимание на то, что возникновение любой из описанных ситуаций должны насторожить и подтолкнуть к более тщательной проверке объекта.

Все описанное ранее относится к ситуациям, когда сделка с жильем еще не была совершена; советы направлены на то, чтобы предотвратить неблагоприятные последствия для гражданина.

Вариантами же восстановления справедливости при противоправном завладении жильем являются:
1) обращение в суд с иском в гражданском порядке о признании договора отчуждения квартиры недействительным;
2) обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершенном преступлении (хищении имущества), надлежащее следствие и приговор в отношении преступника.

В завершении стоит указать, что Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» помимо бесплатных юридических консультаций для населения проводит и мероприятия по правовому просвещению – это и лекции для граждан, выпуск и распространение информационно-просветительской брошюры, постоянное наполнение сайта нашей организации www.pravosoznanie.org просветительской информацией и др. Благодаря реализации нового проекта, нами будет подготовлена и выпущена новая брошюра, а также создан короткий видеоролик, в котором в доступной форме будут разъясняться основные аспекты сделок с недвижимостью и то, на что надо обращать особое внимание с целью сохранения своего жилья.