Рекомендации «Формирование общественного иммунитета к «черным риэлторам»

Реализация в 2013 году Челябинской городской общественной организацией «Правосознание» проекта «Формирование общественного иммунитета к «черным риэлторам» заключалась в размещении просветительской информации на сайте www.pravosoznanie.org и оказании бесплатной юридической помощи населению по вопросам недвижимости. Информация, подготовленная и обобщенная за прошедший период, позволяет подготовить данные рекомендации для населения, которые мы надеемся, позволят не допустить ошибок, осуществляя сделки со своим жильем, а также дадут некий алгоритм действий для граждан, которые противоправно были лишены своего жилья.

В настоящих рекомендациях использована информация экспертов, у которых были взяты интервью в рамках проекта, а также советы, данные нашими юристами.

Может ли человек самостоятельно совершить сделку со своей квартирой или ему необходимо обязательно обращаться к профессионалам? – такой вопрос, как правило, возникает в случае необходимости купить, продать или обменять жилье. Эксперты указывают, что любое дело всегда лучше доверить профессионалам, так как сделка с недвижимостью – это процесс, который требует достаточного времени для ведения дел и соответствующих навыков и знаний. Сделки с недвижимостью необходимо совершать при участии риэлтора и юриста. Риэлтор поможет максимально быстро подобрать вариант, грамотно составить «цепочку» сделок, учесть все нюансы сделок, связанные с перечислением денег, снятием с регистрационного учета продавцов и другое. Юрист же обеспечит правовую защищенность сторон сделки, грамотно составит документы, проведет проверку «чистоты сделки».

В том случае, если принято решение обратиться к профессионалу на рынке недвижимости (риэлтору), то возникает другой вопрос: как определить - является ли конкретный риэлтор надежным, почему ему можно доверять? В качестве основных рекомендаций, на которые указывают эксперты, можно перечислить следующие: 1) рекомендации друзей и знакомых, которые воспользовались услугами риэлтора; 2) обратить внимание на участие риэлтора или агентства недвижимости в профессиональной ассоциации; 3) посетить офис агентства и посмотреть в каких условиях работают люди, узнать о «стаже» агентства, проверить полномочия лица, действующего по доверенности от имени компании; 4) отношения с риэлтором должны всегда оформляться договором; оплату услуг лучше всего производить после совершения сделки; 5) просмотреть сайт компании, изучить информацию о руководителях. Следование обозначенному минимуму рекомендаций должно позволить найти честного и профессионального специалиста – риэлтора.

В пользу необходимости обращения к профессионалам на рынке недвижимости указывает и тот факт, что более половины пострадавших граждан пытались совершить сделки самостоятельно либо недостаточно изучили «биографию» риэлтора.

Работа с пострадавшими гражданами позволила нам выявить следующие наиболее распространенные мошеннические схемы, по которым происходит отъем жилья у граждан (либо денежных средств эквивалентных стоимости жилья):

1) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает получить взаймы (в долг) денежные средства и согласен на залог жилья. Мошенники предлагают заключить договор купли-продажи квартиры, убеждая, что именно так оформляется заем денег с залогом недвижимости. При возврате денежных средств мошенник отказывается переоформлять квартиру обратно. Гражданин теряет свое жилье. В данной ситуации важно знать, что залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств. При залоге собственник имущества остается прежний. Купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество; при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять к прежним собственникам любые законные требования, в том числе об их выселении. При заключении и подписании договоров с недвижимостью необходимо быть особо внимательным к деталям; в договоре должно быть прямо указано намерение: или продать или передаете свою недвижимость в залог. В сентябре 2013 года в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения, в том числе в ст. 178. Теперь граждане, которые были введены в заблуждение относительно того, что с ними заключен договор займа с залогом недвижимости (а в реальности заключен договор купли-продажи жилья) при оспаривании сделки в судебном порядке смогут в обоснование правовой позиции ссылаться, в том числе и на новую редакцию п.п. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ (сторона заблуждается в отношении природы сделки).

2) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желая оказать помощь иному лицу, соглашается быть поручителем по договору займа денежных средств и передает в залог свое жилье. Заемщик не выполняет условия договора (не выплачивает денежные средства) и происходит обращение взыскания на объект залога. Гражданин теряет свое жилье. Важно помнить, соглашаясь на подобное действия, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ указывает, что невозможно обратить взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

3) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать (обменять) жилье. Мошенник, оказывая риэлторские услуги, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение. Мошенник, за продажу квартиры, получает сумму, которая превышает сумму, указанную в договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств). Достаточно часто преступники также действуют по доверенностям от умерших лиц, а также от лиц, находящихся в розыске или безвестно отсутствующих. Новацией закона, направленной на предотвращение описанных ситуаций, является следующее: со вступлением 01 октября 2013 года в силу Федерального закона от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ у собственника объекта недвижимости теперь появилось право заявить о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без личного участия. Теперь каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии.

4) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать жилье. Мошенник приобретает жилье и обещает выплатить денежные средства позже, но под влиянием обмана или введения в заблуждение вынуждает продавца подписать документ, подтверждающий получение денег. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств). Важно знать: продавец только в случае получения денег должен выдать расписку (либо в самом договоре купли-продажи, если деньги передавались при его подписании, можно указать, что деньги переданы и получены в полном объеме).

5) гражданин, являясь одним из собственников жилого помещения, желает продать жилье (либо долю в нем). Мошенник, под влиянием обмана или введения в заблуждение, с целью уйти от получения продавцом согласия на сделку иного лица (супруга), либо уйти от преимущественного права на покупку доли сособственниками, вынуждает продавца вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Жилье в такой ситуации теряет иное лицо (сособственник продавца), либо данное лицо ставится перед фактом появления нового (не желательного) сособственника. Важно помнить, что в соответствии ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Наиболее перспективным способом защиты своих прав является признание сделки недействительной (притворной) в порядке гражданского судопроизводства. Ст. 170 ГК РФ: притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, заявляя в суде требование о признании сделки дарения притворной, о фактически заключенной вместо нее сделке купли-продажи при несоблюдении права преимущественной покупки, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи.

6) гражданин, желая приобрести жилье, осматривает квартиру, подписывает документы, проходит государственная регистрация сделки, но по факту оказывается, что ему продана не та квартиры, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др. С целью недопущения подобных ситуаций необходимо быть внимательным как к документам, так и к самому объекту покупки. По возможности производить фото или видеосъемку процесса осмотра, привлекать свидетелей – все это может помочь в суде оспорить сделку.

7) сделки по поддельным документам. Например, лицо, продающее квартиру, не является собственником, предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт собственника был получен незаконным путем. Необходимо всегда запрашивать у продавца оригиналы документов, а не довольствоваться их копией. Также важно перед подписанием договора проводить проверку всех обстоятельств: запросить в Росреестре информацию о собственниках квартиры, провести проверку действительности паспорта гражданина Российской Федерации на сайте Федеральной миграционной службы (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000) и др.

8) фирма или частное лицо оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает – клиент не получает ожидаемый результат и теряет денежные средства. В подобной ситуации существует два совета – все отношения с риэлтором вести на основании договора, условия которого ясны и соответствуют реальным ожиданиям, а также не осуществлять оплату за оказываемые услуги до выполнения работы в полном объеме.

Проанализировав различные мошеннические схемы, нами были выделены определенные критерии подозрительных сделок:
1)    частая смена владельцев квартиры в прошлом или длинная цепочка перепродаж в настоящем,
2)    низкая цена,
3)    продажа по доверенности, особенно, если встретиться с собственником не представляется возможным,
4)    сокрытие любой информации от риэлтора или юриста, а также отказ от предоставления каких-либо документов.

Хотелось бы обратить внимание на то, что возникновение любой из описанных ситуаций должны насторожить и подтолкнуть к более тщательной проверке объекта.

Все описанное ранее относится к ситуациям, когда сделка с жильем еще не была совершена; советы направлены на то, чтобы предотвратить неблагоприятные последствия для гражданина. Но что делать, в случае если все документы подписаны, и гражданин несправедливо лишен своего жилья.

Вариантами восстановления справедливости при противоправном завладении жильем являются:
1) обращение в суд с иском в гражданском порядке о признании договора отчуждения квартиры недействительным.
2) обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершенном преступлении (хищении имущества), надлежащее следствие и приговор в отношении преступника.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд. Признание какого-либо договора недействительным в судебном порядке – это процесс, сопряженный с необходимостью подготовки и подачи обоснованного искового заявления, оплаты государственной пошлины и доказывания своей позиции.

В гражданском процессе – каждая сторона должна доказывать те обстоятельств, на которые она ссылается. Именно в невозможности представить надлежащие и допустимые доказательства состоит главная проблема данного способа защиты прав граждан. В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка заключается в простой письменной форме, либо сделка заключается на сумму не менее десяти минимальных размеров оплаты труда, то в подтверждении сделки и ее условий стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания. При этом разрешается предоставлять письменные доказательства, а именно таких доказательств у истцов, как правило, не имеется. В результате чего не каждый подобный процесс завершается решением суда в пользу бывшего собственника жилья.

Представители судейского сообщества указывают, что при недостаточности доказательной базы гражданам, считающим, что в их отношении совершено преступление, до обращения с иском в суд необходимо подавать заявление о преступлении. Обвинительный приговор, материалы уголовного дела и даже доследственной проверки могут содержать данные, которые могут быть использованы в качестве доказательств в гражданском процессе.

Но и процесс расследования уголовных дел по делам о мошенничестве – не всегда гарантия возвращения похищенного. Как правило, до суда доходят дела, в которых прослеживается систематичность действий, то есть имеется множество преступных эпизодов – такие преступления относительно проще расследуются.

Также стоит отметить, что даже приговор суда, которым установлена вина преступника в хищении жилья, не является основанием для компенсации вреда причиненного преступлением – у осужденного просто может не быть какого-либо имущества, на которое могло бы быть обращено взыскание.

Неэффективность судебной защиты и нерасторопность правоохранительных органов в возбуждении и расследовании преступлений приводит к ситуациям, в которых появляются третьи лица, так называемые «добросовестные приобретатели» (когда неправомерно, против воли собственника, изъятое жилье перепродается третьему лицу), что в дальнейшем препятствует возврату жилья. С целью недопущения подобной ситуации возможно, как в уголовном, так и гражданском процессах, применение обеспечительных мер (наложение ареста на имущество и др.).

Но важно помнить, что возбуждению уголовного дела и его расследованию всегда должна предшествовать подача заявления о преступлении со стороны потерпевшего лица.

В завершение данных рекомендаций стоит также указать на способы получения юридической помощи и поддержки с целью защиты своих прав. К ним относятся: получение платной консультации у юриста или адвоката, получение бесплатной консультации у юристов (в том числе общественных организаций), получение бесплатной юридической помощи адвокатов, которая оказывается бесплатно на основании Федерального закона от 21 ноября 2011 года № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи», а также обращение в прокуратуру, которая в установленных законом случаях вправе в порядке ст. 45 ГПК РФ обратиться в суд с заявлением о защите прав граждан.