Если при заключении договора аренды земельного участка у сторон возникли разногласия по его условиям, то они могут быть определены судом

Недавно было опубликовано «Обобщение судебной практики Челябинского областного суда за третий квартал 2020 года», утвержденное президиумом Челябинского областного суда 20 ноября 2020 года. Ранее мы уже рассказывали о нескольких делах из данного обобщения. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» видится интересным еще одно дело, которое описано в разделе «Споры, вытекающие из земельных правоотношений». Знание позиции областного суда в аналогичных ситуациях позволит гражданам выбрать верный способ защиты своих прав, связанных с жильем или финансами. Описанная далее ситуация содержится в определении по делу № 11-8591/2020.

Рассматривая данное дело, Челябинский областной суд пришел к выводу о том, что если при заключении договора аренды земельного участка у сторон возникли разногласия по его условиям, они могут быть определены судом в случаях, предусмотренных законом.

К. обратился в суд с иском к администрации г. Магнитогорска Челябинской области об исключении из расчета арендной платы к договору аренды земельного участка периодов, по которым истец не являлся арендатором, взыскании компенсации морального вреда.

В обоснование иска указано, что истец является собственником гаража, а собственником земельного участка, на котором расположен гараж, является администрация г. Магнитогорска Челябинской области. В проекте договора аренды администрация указала, что арендная плата начисляется с момента регистрации права собственности на гараж (с 07 сентября 2012 года), с чем истец не согласился и представил протокол разногласий к договору. В протоколе урегулирования разногласий, который истец не подписал, администрация отклонила предложенную истцом редакцию пунктов договора, определяющих порядок начисления арендной платы.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что использование земли в Российской Федерации является платным и что истец должен вносить арендную плату за земельный участок с момента возникновения у него права собственности на гараж.

Отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, судебная коллегия указала следующее.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании частей 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1). Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если ответчик выразил согласие на рассмотрение спора при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не учел положения статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеуказанные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, не установил наличие между сторонами преддоговорного спора и не выяснил у ответчика, согласен ли он на рассмотрение данного спора судом или нет.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика согласился на разрешение возникшего между сторонами преддоговорного спора и определение судом условий договора аренды о размере арендной платы, по которым у сторон возникли разногласия.

По смыслу положения пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до заключения договора, возможно только с согласия обеих сторон, а не по инициативе одного арендодателя.

С учетом изложенного, судебная коллегия удовлетворила исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, изложила пункты договора, определяющие порядок начисления арендной платы в редакции, соответствующей позиции обеих сторон, установив иной момент, с которого должна быть начислена арендная плата, и указала, что определенные судебной коллегией условия договора не подлежат дальнейшему согласованию между сторонами.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.